富余通房产中介单边代理时代要来了？链家试点“房客分离”，买卖双方中介“各为其主”

　　6月25日富余通，一则关于上海链家将试点“房客分离”服务模式的消息在网上传开。据了解，上海链家要求经纪人在“房源维护”与“客源服务”中二选一。

　　这一举措被业内视为房产经纪行业向“单边代理”模式迈出的重要一步。所谓单边代理，是指在房产交易中，经纪人只代表买卖双方中的一方，为其提供专业的服务和建议，而不是像传统的“双边代理”模式那样，同时服务于买卖双方。

　　上海链家试点“房客分离”服务模式意欲何为？“单边代理”模式又是否会成为房产经纪行业的未来？

　　上海链家试点“房客分离”

　　澎湃新闻从上海链家方面了解到，为进一步优化服务体验，自7月1日起，上海链家将试点“房客分离”的服务模式，即经纪人必须选择做房源端或客源端。其中，默认M序列（店经理）自动划为房源端，对房源做维护、管理、跟踪；A序列（经纪人）自动划为客源端，对购房客户提供咨询带看服务。按照规定，房源端经纪人不可获客，只能做房源维护。

　　上海链家方面表示，随着成交周期的拉长，库存房源越来越多，客户获取信息的渠道也纷繁复杂，找到合适的房源、快速卖出房子已越来越难。客户、业主双方都更需要“懂自己”的房产经纪人。

　　过去，国内的经纪人通常是一人服务两边的模式，导致客户和业主往往需要自己主动参与到斡旋谈判中。而发达国家的房产经纪人均为单边代理，他们像律师一样只维护交易中某一方的利益。

　　上海链家方面称，“房客分离”旨在尝试打破传统服务模式的局限性，确保客户和业主的核心诉求得到充分重视与满足。

　　“房客分离”与“单边代理”是否一致？

　　链家的这一做法也引发了市场对“单边代理”的讨论。

　　公开信息显示，单边代理模式源自上世纪30年代的美国富余通，是一种房地产营销的创新方式。在此模式下，交易过程中买方和卖方各自拥有独立的经纪人，确保了双方的利益得到最大化保障。具体而言，代理人仅代表卖方或买方中的一方，为该方提供专业的房地产咨询、房源信息推广、价格谈判、交易流程协调等全方位服务，并致力于维护该方的最大利益。

　　此次，上海链家试点的“房客分离”是否就是“单边代理”呢？

　　“和单边代理还是有差异的。”有上海链家经纪人反馈，此前，店经理级别既可做房源维护又可获客，但通常为了促进交易，他们也忙于在外面带看，但改革后，店经理级别主要负责对接房东，不能获客了。“普通的经纪人还是可以正常对接买家和房东，只是在买方市场下，专职多了一个人和房东对接、维护，周二开始内部系统已进行切换”。

　　上海链家内部人士也表示，目前的方案主要是划定了一批优秀的、资深从业的经纪人专门来服务业主，即上海链家内部称呼的M店长。M店长只服务业主端，因此会更专注于提升业主服务体验。但普通经纪人（A序列）是业主和客户都能服务的，并未做到完全不重叠。

　　上述内部人士指出，过去这个行业中经纪人普遍更注重于为客户提供咨询、带看服务，对业主端的服务存在较大的进步空间。此次房客分离划定了一批资深的经纪人专门服务业主，同时提升了对房源端经纪人的绩效比例，即从原来的45%提升至53%，就是希望提升对业主端的服务品质。

　　不过，也有经纪人认为，上海链家推出房客分离是为堵住“跳单”的痛点，与房东保持深度的维护关系有助于将房源锁定在上海链家，如果其他中介机构有合适的买家也便于合作。对此，上海链家内部人士表示，上海链家不存在独家协议。变革的初心是希望沉淀一批“社区专家”专门服务业主端，客户业主最终如何选择，是市场化的体现。

　　深圳的单边代理实践经验

　　从已有实践经验的城市来看，深圳在单边代理模式的推行上走在前列。2021年11月19日，深圳房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》，在新版交易系统中首次引入“单边代理”模式。在这一模式下，买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

　　深圳一经纪人表示，“目前，深圳所有的二手房买卖都是执行单边代理，我们叫做‘委买委卖’，卖家最多可以委托3家中介机构卖房，首家委托机构在委托期限内享有优先销售权‌，买家则可以同时委托多家机构买房。”

　　深圳房地产中介协会文章显示，深圳“单边代理”模式通过官方网签系统成功签署委托（委卖）合同的房源，均会生成带有委托机构名称，且唯一的房源编码；主管部门规定所有公开展示房源的渠道，均要附带房源编码，未附带有效房源编码展示的房源信息均将按“假房源”查处，以此确保非房源代理机构按照委买机构角色参与到交易中，相当于实现房源虽在一家进行委托，但全网合规经纪主体均能以“联卖”方式参与到房源的销售活动中，提升房源的销售效率。

　　同时，为解决“单边代理”服务模式下跨机构不合作纠纷，明确投诉处理规则，形成业内相互监督及专门的处理机制。当前，深圳房地产中介协会指出，深圳主要头部企业间的跨机构合作路径已相对畅通。

　　单边代理时代要来了？

　　上海链家试点的“房客分离”或许是单边代理的一种尝试。

　　上海链家内部人士指出，目前房客分离模式仅在上海试点，未来是否会推广至其他城市甚至行业，要看后续是否真的能带来客业双方满意度的提升、经纪人作业效率的提升。

　　上海易居研究院报告显示，观察去年以来全国二手房市场情况，可见其结构差异显著。从房屋质量分类来看，好房源占比较低，仅占30%左右，这类房源地段宜居、交通便捷，具备产业赋能、学区赋能等优势，且多为5年内次新房，质量较高。

　　澎湃新闻通过搜索发现，目前，市场上已出现不少标榜“单边代理”的公司。他们通常为卖方提供房屋美化、清洁布置、价格参考、权证办理等服务。

　　“在市场下行阶段，卖方往往面临着定价困难、推广渠道有限以及谈判能力不足等问题。卖方代理凭借其专业的市场知识和丰富的经验，能够帮助卖方更精准地定价，依据市场动态、房屋特点以及周边同类房源的成交情况，制定出既符合市场规律又能最大程度保障卖方利益的价格策略。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

　　在其看来，在当前中国房地产市场供需关系呈现买方少卖方多的格局下，探索创新的市场运作模式对于促进房地产市场的止跌回稳至关重要。单边代理模式作为一种适应市场变化、提升客户体验的有效机制有其优势和潜力。

　　业内人士认为，单边代理模式作为一种更加专业化、规范化的服务模式，代表了行业未来的发展方向。然而，要实现单边代理模式的全面推广，还需要政府、企业、行业协会等各方共同努力。

　　上海链家试点“房客分离”只是一个开始，单边代理模式能否在全国范围内推广，还有待时间的检验。